Законопроект №4529 – когда заемщики должны желать повышения прав банков

Глеб Сегида, управляющий партнер юридической фирмы «PRAVOVEST»

Без улучшения регулирования финансовых правоотношений в Украине никогда не будет ставок по кредитам, как на Западе. Одна из ключевых проблем – это повышение прав кредиторов, а вернее, закрытие лазеек для мошенников, которыми они пользуются, чтобы не платить по кредитам.

Почему страдают все

В плане правового регулирования финансового рынка нашей страны есть много брешей, которые необходимо закрывать. За годы независимости, в обществе сформировалось отношение к банкам - как к демоническим организациям, которые желают всеми правдами и неправдами наживаться на своих клиентах. Они и ставки по кредитам ставят запредельные, чуть что, начиная начислять пени и штрафные санкции, и доверять банку свои депозиты - это то же самое, что играть в рулетку – отдаст или не отдаст.

Однако очень часты ситуации, когда сами банки становятся жертвами и потом уже все идет по цепочке – денег отдавать депозиты нет, а как только человек начинает испытывать проблемы с погашением кредита, в отношении него начинают применяться те же подходы, что и к мошенникам, просто страхуясь.

И здесь хорошие парни должны страдать из-за плохих: в аэропортах и на таможне идет жесткий досмотр, так как опасаются террористов или контрабандистов; мы не может поехать в Европу без визы, так как они боятся нелегальной миграции и приезда бандитов; мы тратим миллиарды на полицию, которая должна оберегать законопослушных граждан от негодяев.

Банки закладывают риски невозврата кредита в процентную ставку – и те, кто, и не думал не возвращать кредит, вынужден переплачивать из-за тех, кто пытается избежать уплаты по своему долгу.

Самая большая проблема в этом плане – это вывод залогового имущества, которое должно выступать страховкой в случае невозврата кредита. Особенно в сегменте кредитования корпоративных клиентов.

Как правило, кредиты крупным компаниям исчисляются миллионами долларов. В гривнах задолженность некоторых компаний превышает миллиарды. Соответственно, под каждый такой кредит в залог передается имущество, в первую очередь, недвижимость – производственные мощности, складские комплексы, офисные здания, ТРЦ и т.д.

Очень часто возникают ситуации, когда бизнесмены решают, что по кредиту можно не платить (хотя такая возможность есть), а чтобы выйти сухим из воды, незаконно вывести имущество из-под залога. Для этого надо сменить запись в электронном реестре ипотек (путем подделывания документов, задействованием подставных лиц и компаний, взломом баз данных с помощью хакеров и т.п.)

В итоге, банк перестает получать платежи по кредиту – снижается его ликвидность для обслуживания платежей и вкладов клиентов; банк получает «пустой» необеспеченный кредит и «дыру» в балансе, убытки, которые должны закрывать собственники финучреждения – если денег у них нет, то банк становится банкротом.

Именно чтобы устранить часть схем незаконного вывода имущества из-под обременения банка, был разработан и подан в Верховную Раду законопроект №4529, целью которого обозначено «стимулирование» роста экономики за счет эффективной работы банковской системы.

Несмотря на определенные шероховатости и несогласованность некоторых норм в тексте, которые можно исправить ко второму чтению, документ поддерживается НБУ и банковским сообществом.

Как законопроект может помочь

Документ, авторства 13 народных депутатов предлагает внести изменения в 9 законов и 2 кодекса.

Самые масштабные изменения должны коснуться Гражданского кодекса и Закона «Об ипотеке».

Среди новшеств, которые могут быть внедрены после принятия законопроекта, следует выделить такие:

Предложение	Суть
При нахождении земельного участка в залоге его собственник не имеет права строительства на ней без согласия кредитора. В случае постройки таких объектов, они будут считаться «самостроями». Если суд узаконит эти постройки, отягощение применяется и к этим объектам.	Убирается схема, по которой на земле, находящейся в залоге, проводилось строительство офисных центров, ТРЦ и др. объектов, права на которые банк уже не имел. Такой земельный участок не может быть отсужен банку без построек на нем.
Убрать формулировку, согласно которой поручительство прекращается при увеличении объема обязательств без согласия поручителя. Поручительство будет прекращаться только в части увеличения ответственности, но не применяется ко всему долгу.	На сегодня, при изменении задолженности по кредиту в сторону увеличения, с поручителей снимается вся ответственность.
Поручительство может быть прекращено только после выполнения всех обязательств по кредиту или истечения срока исковой давности (3 года) после крайнего дня исполнения обязательств по кредиту.	Сейчас у кредитора есть 6 месяцев на предъявления требований к поручителям после крайнего дня для исполнения обязательств по кредиту. Как правило, вначале банки начинают судиться с основным заемщиком, процессы по которым могут длиться годами. В результате поручители освобождаются от всех обязательств.
Поручительство прекращается после ликвидации основного должника, если до даты ликвидации кредитор не предъявил иска к поручителю.	Уже защищаются права поручителей – после ликвидации заемщика никаких требований к ним предъявляться уже не может.
Ликвидация должника не прекращает права залога, если кредитор до ликвидации успел подать иск или предъявил требование на предмет залога.	Предлагается упразднить существующую «лазейку», при которой банк теряет право на взыскание залога после ликвидации юрлица – когда оставшееся имущество выставляется на торги и его может приобрести любой участник торгов.
В случае если объект недвижимости, который находится в залоге, был реконструирован, или в его состав были включены «самострои», ипотека распространяется на реконструированный объект и все остальные строения. Если суд узаконит такие действия по объекту – на него распространяется отягощение, как и на объект до реконструкции или самовольного строительства. Отсутствие госрегистрации собственности на такой объект не является препятствием обращению на взыскание объекта банком.	Мошенники незаконно выводят объект из-под залога и пока идут суды о возврате меняют технические характеристики объекта (целевое назначение, адрес, или дробят объект на несколько). В результате объект не может быть возвращен в залог, так как де-юре описание объекта в банковском договоре и его новом техпаспорте отличаются. Предлагается эту брешь убрать.
В случае не уведомления банка о любых обстоятельствах, которые могут негативно повлиять на его права, заемщик несет ответственность согласно закону или договору ипотеки.	Банк сможет прописать в договоре ответственность заемщика, передающего в залог недвижимость, если без ведома банка будут происходить операции по перерегистрации объекта на третьих лиц, или меняться характеристика объекта.
В ипотечном договоре должны быть указаны условия, при возникновении которых банк может использовать право на внесудебное взыскание, а также порядок определения стоимости, по которой банк приобретает право собственности. Завершением внесудебного урегулирования является госрегистрация права собственности на объект за банком, или покупателем (если принято решение о продаже третьему лицу). Ипотечный договор с соответствующим пунктом является правоустанавливающим документом, подтверждающим право банка на предмет ипотеки.	Кредитор сможет прописать в договоре условия, при которых может начаться процедура взыскания объекта недвижимости, без обращения в суд и траты времени и денег на судебные тяжбы. У заемщика больше не будет возможности затягивать дела с помощью судов на многие годы.
Регистрация нотариусом прав относительно изменений в объекте недвижимого имущества, в отношении которого имеются зарегистрированные обременения по использованию и/или распоряжению объектом недвижимого имущества, проводится исключительно с согласия кредитора.	Мошенники больше не смогут на основании поддельных решений судов через нотариусов проводить перерегистрацию прав собственности на третьих лиц. Вернее смогут, но это уже будет нарушением закона со стороны нотариуса с соответствующей ответственностью.
Банки и бюро кредитных историй получают право (при согласии клиента) на получение информации из реестра актов гражданского состояния клиентов.	Клиентам не надо предоставлять банку выписки из реестра о своем гражданском состоянии. Банки самостоятельно смогут получать достоверную информацию о наличии супруга/супруги у клиента.

Таким образом, предлагаемый законопроект действительно может сильно изменить правила игры на рынке залогового кредитования. С одной стороны, у недобросовестных заемщиков сильно сузится поле для возможных махинаций, с другой стороны, у банков появится механизм внесудебного взыскания залогового имущества.

Сразу могут появиться возражения, что благодаря таким возможностям банки начнут забирать недвижимость при первой возможности, и поделать с этим будет нечего. На это можно ответить, что банк всегда больше заинтересован в платежах по кредиту, чем во взыскании залога и прекращении договора – так банк теряет будущую прибыль по кредиту, а также несет затраты на работу и реализацию недвижимости, которая, как правило, реализуется на рынке с дисконтом.

Для заемщиков это будет поводом более взвешено подходить к вопросу оформления кредитов и платить по кредиту, когда есть возможность, а не по принципу «хочу плачу, хочу – не плачу». Для тех, кто реально испытывает проблемы – общаться с банком и искать пути решения, а не прятать голову в песок.

Впрочем, без реформы судебной и правоохранительных систем, даже самые лучшие законы не будут эффективно работать – когда речь идет о кредитах на миллионы долларов, недобросовестному заемщику значительно проще, и главное, дешевле устроить судебную волокиту, «простимулировав» нужного судью в заведомо проигрышном для себя деле, но выиграв, таким образом, время для осуществления незаконных схем.